Kontrat Yenilendi. Peki 5 Yıl Sıfırlandı mı?

Yeni bir kira sözleşmesi imzalamak, kira tespitindeki 5 yıllık süreyi her zaman yeniden mi başlatır?

Yazının kısa özeti

Kira ilişkilerinde “5 yıl” artık hemen herkesin bildiği bir süre. Ancak kira ilişkisi devam ederken taraflar yeni bir kontrat imzalarsa ne oluyor?

Bu yazıda ele aldığım yakın tarihli Yargıtay kararından çıkan önemli noktalar şunlar:

• Yeni bir kira sözleşmesi yapılması, devam eden kira ilişkisinin geçmişini her durumda sıfırlamıyor.

• Yargıtay, yalnızca son sözleşmenin tarihine değil, kira ilişkisinin başlangıcına ve kesintisiz devam edip etmediğine de bakılması gerektiğine dikkat çekiyor.

• Yeni sözleşmede belirlenen kira bedelinin, sözleşmenin yapıldığı tarihte emsal ve rayice uygun olup olmadığı önem taşıyor.

• Karar ne “5 yıl kuralı kalktı” diyor ne de yeni sözleşmenin önemsiz olduğunu söylüyor.

Asıl mesele, son kontratın tarihinden çok kira ilişkisinin bütününü doğru okuyabilmek.

Herkes 5 yılı biliyor. Peki yeni kontrat yapılırsa ne oluyor?

Son birkaç yıldır kira bedellerindeki hızlı değişim nedeniyle mülk sahibi–kiracı ilişkilerinde en fazla konuşulan konulardan biri kira tespit davaları oldu.

“5 yıl” artık neredeyse herkesin bildiği bir süre.

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni dönem kira bedelinin belirlenmesinde; TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerinin göz önünde bulundurulmasını ve hakkaniyete uygun bir bedel belirlenmesini öngörüyor.

Ancak uygulamada çok önemli bir soru var:

Kira ilişkisi devam ederken mülk sahibi ile kiracı yeni bir kira kontratı imzalarsa ne olur?

Yeni tarihli bir sözleşme imzalandığında 5 yıllık süre yeniden sıfırdan mı başlar?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 03.03.2026 tarihli kararı tam da bu noktada dikkat çekici bir değerlendirme içeriyor. 

2005'te başlayan kiracılık, 2018'de yeni kontrat

Karardaki olay oldukça öğretici.

Davacı taraf, kira ilişkisinin 2005 yılında başladığını ve kesintisiz şekilde devam ettiğini ileri sürüyor.

Taraflar arasında dönem dönem kira kontratları yenileniyor ve en son 01.05.2018 başlangıç tarihli yeni kira sözleşmeleri imzalanıyor.

Kiraya veren daha sonra 01.05.2021 tarihinden itibaren kira bedelinin yeniden tespit edilmesini talep ediyor.

İlk Derece Mahkemesi ise en son 2018 yılında imzalanan sözleşmeyi esas alıyor. Bu sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenemeyeceği sonucuna varıyor.

Dosya Yargıtay'a taşınıyor.

Ve asıl önemli ayrım burada ortaya çıkıyor. 

Yargıtay yalnızca son kontratın tarihine bakmadı

Yargıtay, kira ilişkisinin başlangıcına ilişkin iddiaların ve sunulan delillerin değerlendirilmesi gerektiğine dikkat çekiyor.

Ama kararın gayrimenkul piyasası açısından bence daha da önemli bir tarafı var:

2018 yılında yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedeli, o tarihteki emsal ve rayici gerçekten yansıtıyor muydu?

Yargıtay bunun araştırılmasını istiyor.

Eğer yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin o tarihte emsal ve rayice uygun olduğu tespit edilirse, talep edilen dönem için kira bedelinin endeks uygulanarak artırılması gerektiğini belirtiyor.

Ancak yeni sözleşmede belirlenen bedelin emsal ve rayice uygun olmadığı ortaya çıkarsa, yeni sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren geçen süre dikkate alınarak, şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesi gerektiğini söylüyor.

Yargıtay da bu araştırmalar yapılmadan karar verilmesini eksik inceleme olarak değerlendirerek kararı bozuyor

Peki bu karar ne söylüyor?

Bence burada iki uç yorumdan da kaçınmak gerekiyor.

Birincisi:

“Yeni kontrat imzaladık. 5 yıl kesin olarak sıfırlandı.”

demek doğru değil.

İkincisi:

“Yeni kontrat yaptığımızın hiçbir önemi yok.”

demek de doğru değil.

Çünkü Yargıtay'ın özellikle üzerinde durduğu konulardan biri, yeni kontratta belirlenen kira bedelinin o tarihteki emsal ve rayici yansıtıp yansıtmadığı.

Dolayısıyla yeni sözleşmenin tarihi kadar, kira ilişkisinin geçmişi ve yeni sözleşmede belirlenen bedelin piyasa koşullarıyla ilişkisi de önem kazanıyor. 

“5 yıl kuralı kalktı” demek de doğru değil

Bu kararın sosyal medyada çok hızlı biçimde genellenebileceğini düşünüyorum.

O nedenle bir noktayı özellikle ayırmak gerekiyor:

Yargıtay'ın bu kararı TBK 344'teki 5 yıllık düzenlemeyi ortadan kaldırmıyor.

Kararın konusu, devam eden bir kira ilişkisinde sonradan yeni bir sözleşme yapılmış olması ve bu yeni sözleşmenin kira tespitine etkisi.

Dolayısıyla karar:

“Artık 5 yıl beklemeye gerek yok.”

şeklinde okunmamalı.

Asıl dikkat çekilen konu; kesintisiz devam ettiği ileri sürülen kira ilişkisinde yeni tarihli sözleşmenin tek başına ele alınmaması ve yeni sözleşmedeki kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının araştırılması. 

Bir gayrimenkul danışmanı olarak ben bu karardan ne anlıyorum?

Benim için kararın en önemli tarafı aslında dava sürecinden önce başlıyor.

Çünkü gayrimenkul danışmanlığı yalnızca bir mülkün bugün kaç liraya kiralanabileceğini söylemek değil.

Tarafların bugün verdikleri kararın, yarın ne anlama gelebileceğini de görebilmelerine yardımcı olmak.

Uzun süredir aynı taşınmazda oturan bir kiracıyla yeni bir kontrat düzenlenirken yalnızca:

“Yeni kira bedeli ne olsun?”

sorusuna odaklanmak yeterli olmayabilir.

Kira ilişkisi ne zaman başladı?

Kesintisiz devam ediyor mu?

Yeni kontrat neden yapılıyor?

Belirlenen yeni kira bedeli o günün piyasa koşullarını ne ölçüde yansıtıyor?

Bunların hepsi birlikte düşünülmesi gereken konular.

Özellikle son birkaç yılda kira bedellerinin çok hızlı değişmesi nedeniyle birçok mülk sahibi ve kiracı yeniden masaya oturdu; yeni bedeller üzerinde anlaştı ve yeni sözleşmeler imzaladı.

Bu Yargıtay kararı bize, yeni bir kontratın yalnızca üzerindeki tarihten ibaret olmadığını bir kez daha hatırlatıyor.

Son kontrata değil, kira ilişkisinin bütününe bakmak

Mülk sahibi açısından mülkünün ekonomik değerini korumak önemli.

Kiracı açısından ise öngörülebilir ve sürdürülebilir bir kira ilişkisi önemli.

Her iki tarafın da korunmaya değer menfaatleri var.

Bu nedenle özellikle uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde yeni bir kontrat imzalanırken, tarafların yalnızca bugünkü kira bedelini değil, yaptıkları yeni sözleşmenin ileride ne anlama gelebileceğini de bilmeleri gerektiğini düşünüyorum.

Ve işin hukuki boyutunun ötesinde, gayrimenkul danışmanı olarak benim için hâlâ çok önemli bir başka konu var:

İyi bir mülk sahibi–kiracı ilişkisini korumak.

Tarafların piyasa gerçeklerini bilerek, birbirlerinin koşullarını anlayarak ve makul bir noktada buluşabilmeleri, çoğu zaman bir uyuşmazlığı yargıya taşımaktan çok daha kıymetli.

Kaynaklar ve Referanslar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – Madde 344
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin temel düzenleme.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi – 03.03.2026
Esas No: 2025/3450
Karar No: 2026/1141
Kararın Yargıtay künyesi Lexpera; yayımlanan karar metinleri ve değerlendirme için Hukuki Haber ve Legalbank. (LEXPERA)

Bu yazı gayrimenkul danışmanlığı perspektifinden genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki görüş veya somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki yönlendirme niteliğinde değildir. Her kira ilişkisinin sözleşmeleri ve koşulları farklı olabileceğinden, hukuki uyuşmazlıklarda bir hukukçudan görüş alınması gerekir.

Semin Ayral
Mimar | Gayrimenkul Danışmanı